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Suite à la saisine, par le parti socialiste, du Conseil Constitutionnel qui a censuré le "cadeau" fiscal initialement prévu pour les personnes ayant signé un emprunt avant le 6 mai 2007, cette mesure ne s'appliquera que pour les acquisitions posterieures a cette date.
La ministre de l'Economie a déclaré que les signataires d'un emprunt immobilier après cette date bénéficieront en revanche de déductions fiscales plus importantes: "Nous doublons la déductibilité des intérêts d'emprunts", "Au lieu que ce soit 20% dans les cinq premières années, ce seront 40% des intérêts d'emprunt qui donneront droit à un crédit d'impôt".
Les assiettes et les plafonds restent inchangés.
Une décote avantageuse à l'achat
Un logement occupé est dans 95% des cas un logement de trés bonne qualité, bien entretenu, puisqu'il fait souvent partie du patrimoine d'un institutionnel, généralement beaucoup plus strict qu'un propriétaire surr ces questions.
D'ou, pour le bien, un risque de dépréciation quasi inexistant et une plus value pratiquement assurée.
Autre atout: le prix. A qualité égale, un appartement occupé se vend 5 à 10% moins cher qu'un bien libre. Le taux de la décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant à courir: plus la durée du bail est lointaine, plus la décote est importante.
Le niveau de loyer entre aussi en considération: plus il est faible, plus la décote sera interessante. De meme que l'age du locataire a son importance: s'il a plus de 70 ans et des revenus modestes, il sera impossible à deloger.
Une fiscalité qui dope le rendement
L'achat occupé ne bénéficie a priori d'aucun traitement fiscal de faveur. Lorsque les loyers n'excèdent pas 15.000€ brut par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Son avantage: une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers.
D'ou l'adoption du régime dit réel par beaucoup de propriétaires, qui leur permet de déduire le montant effectif de leurs charges, y compris les intérêts d'emprunt, et diminue donc l'assiette des revenus fonciers taxables, voire crée un déficit foncier qui peut alors être déduit des revenus globaux (dans la limite de 10.700€ par an). L'excédent reste déductible les 10 années suivantes.
Beaucoup de propriétaires utilisent ce dispositif et empruntent pour doper le rendement.
LEUR ALLIANCE est désormais scellée. Nexity et les Caisses d'épargne ont présenté hier en grande pompe leur rapprochement. Le promoteur et la banque mutualiste veulent créer ensemble une « grande maison de l'immobilier », selon l'expression d'Alain Dinin, PDG de Nexity. L'opération consacre une « vision partagée du marché », qu'il s'agisse des besoins des particuliers évalués à 500 000 logements, de la demande des entreprises ou de celle des collectivités locales. À eux deux, Nexity et l'Écureuil, qui compte 26 millions de clients particuliers, veulent proposer une offre complète, de la distribution à la promotion en passant par le financement immobilier et le renouvellement urbain. Avec, à la clé, des synergies de revenus. Mais il ne s'agit pas pour autant de passer devant le maire. Les relations seront privilégiées mais « non exclusives ».
Concrètement, l'Écureuil détiendra 38,2 % du capital de Nexity, avant de grimper à 40 % d'ici à la fin de l'année. La banque mutualiste devient ainsi le premier actionnaire du promoteur, devant ses dirigeants et salariés (10,8 %) et la Caisses des dépôts (5,7 %). En contrepartie, les Caisses d'épargne apporteront 25 % du Crédit foncier (filiale de l'Écureuil), la totalité de GCE Immobilier (Keops, Arthur L'Optimist, Lamy, etc.) ainsi que 32,1 % de la foncière Eurosic. Des apports valorisés à 1,3 milliard d'euros. Un montant qui correspond à l'augmentation de capital de Nexity, dont la capitalisation boursière s'élèvera à 3,3 milliards d'euros. L'opération sera soumise aux actionnaires de Nexity le 16 juillet prochain.
Nexity, qui devient le « premier acteur intégré des métiers de l'immobilier », table cette année sur un bénéfice net supérieur à 220 millions d'euros. « Nous doublons les perspectives de croissance de ce groupe à travers cette opération », s'est félicité Hervé Denize, directeur général délégué de Nexity. À l'horizon 2012, le groupe espère porter sa part de marché en promotion logement de 10 % à 14 %. En gestion de biens, grâce à l'apport de Lamy, il devrait être « premier ex aequo » en chiffre d'affaires avec Foncia. De son côté, l'Écureuil devrait pouvoir distribuer trois milliards d'euros supplémentaires de prêts immobiliers aux particuliers grâce au réseau de Nexity. À eux deux, ils devraient mettre en oeuvre 100 000 m² supplémentaires de projets tertiaires.
Avec une force de frappe renforcée, Nexity n'exclut pas des acquisitions. Interrogé sur l'éventuelle mise en vente du courtier Meilleurtaux.com, Alain Dinin a déclaré qu'à l'avenir, « il n'est pas question qu'un sujet immobilier soit en vente » sans que le groupe ne l'étudie.
À 56 ans, Alain Dinin reste à la tête de Nexity. Il fait son entrée au comité exécutif des Caisses d'épargne. De leur côté, les Caisses d'épargne détiendront quatre sièges sur onze au conseil de Nexity. Charles Milhaud, président de l'Écureuil, devient vice-président du groupe immobilier.
Cela faisait plus de deux ans qu'Alain Dinin réfléchissait à des solutions d'adossement. L'an passé, l'option Vinci s'était soldée par un fiasco. La piste Icade, filiale de la Caisse des dépôts, avait ensuite été brièvement envisagée.
Les premiers échanges entre Nicolas Mérindol, directeur général des Caisses d'épargne, et Alain Dinin remontent à l'automne dernier. Ils auraient débuté sur un parcours de golf. Les deux hommes envisageaient un mariage entre le Crédit foncier et Nexity. L'adoption d'un « plan B » moins ambitieux, baptisé « Palladio », a finalement permis aux deux groupes de résoudre les problèmes de valorisation ainsi que les réticences de la commission bancaire.
La convergence entre banque et immobilier n'en est qu'à ses débuts. BNP Paribas a lancé son réseau d'Espaces immobiliers, l'Écureuil est devenu actionnaire des agences Arthur, et le Crédit agricole a créé sa marque, Square Habitat. En début d'année, c'était au tour des Banques populaires de souffler Foncia à l'Écureuil.
Nous avons parlé dans un précédent post des diagnostics. A partir du 1er juillet 2007 et pour tout nouveau bail, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devra être joint au contrat de location. Cette obligation d’information permettra aux locataires de comparer différents logements en matière de consommation énergétique et d’anticiper les charges de chauffage et de production d’eau chaude.
Après l’Etat de Risques Naturels et Technologiques, le Diagnostic de Performance Energétique vient renforcer le dispositif d’informations destinées aux locataires. Ces deux diagnostics sont à annexer au contrat de location au moment de la signature.
Le réseau ORPI (1er réseau d'imobilier avec 1350 agences) et le CREDOC viennent de concocter un baromètre de l'immobilier en passant au crible les avis des consommateurs de logements de 7 grandes villes françaises.
D'aprés cette enquête, le logement reste le 1er poste de dépenses des ménages.
53% des Français ont deja eu affaire à une agence immobilière et 73% déclarent en avoir été satisfaits. Pour les personnes interrogées, les agences permettent un gain de temps (50%) et l'accés a une offre de biens plus large (49%).
Cette étude montre aussi que 53% des Français pensent que les prix vont continuer a grimper. En cas de hausse, 26% des Français sont toujours prêts à investir. Seuls 6% prevoient une baisse...
Une petite appli sympa développée par MSN (comme quoi tout le monde s'intéresse à l'immobilier) pour savoir quels sont les prix de l'immobilier dans votre région.
J'ai fais deux acquisitions immobiliere à 3 mois d'intervale. Pour la première ma trés jolie banquiaire m'a offert au taux inferieur à 4% hors assurance or seulement 3 mois aprés elle m'a annoncé que le taux qu'elle pouvait m'offrir etait de 5%.
Le crédit immobilier suit la tendance haussière des taux courts comme des taux longs sur les marchés financiers. Résultat : une augmentation moyenne de 0,15 % à 0,20 % du prix des prêts.
Lentement, mais sûrement, le prix de l’argent remonte. Le courtier en prêts immobilier Meilleurtaux observe que sur les marchés financiers, « le taux d'intérêt à 1 an, qui se situait à 2,75 % début janvier 2006, a atteint 4,29 % le 27 avril 2007. Cette hausse très importante de 1,54 point a un impact immédiat sur les prêts à taux révisable ». Les taux d’intérêt à long terme, eux, progressent plus modérément.
L’Obligation assimilable du Trésor à 10 ans, sur laquelle sont basés les prêts à taux fixes, atteint 4,38 % le 23 mai, contre 3,28 % début 2006. Résultat : sur vingt ans, les crédits révisables valent en moyenne 4,10 %, les fixes s’établissant à 4,20 %. Quant à l’avenir, « il probable que les taux vont augmenter légèrement jusqu’en juin 2007. Ils pourraient ensuite continuer de monter de manière progressive (environ 0,20 %) durant la deuxième moitié de l’année 2007 », prévoit Meilleurtaux.
L’impact de ce timide mouvement sur les mensualités sera limité. « Pour un crédit de 150 000 € sur vingt-cinq ans, l’augmentation des mensualités n’atteindra que 17 € environ : elles passeront de 845 € actuellement à 862 € fin 2007 », estime le courtier.
