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Une décote avantageuse à l'achat
Un logement occupé est dans 95% des cas un logement de trés bonne qualité, bien entretenu, puisqu'il fait souvent partie du patrimoine d'un institutionnel, généralement beaucoup plus strict qu'un propriétaire surr ces questions.
D'ou, pour le bien, un risque de dépréciation quasi inexistant et une plus value pratiquement assurée.
Autre atout: le prix. A qualité égale, un appartement occupé se vend 5 à 10% moins cher qu'un bien libre. Le taux de la décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant à courir: plus la durée du bail est lointaine, plus la décote est importante.
Le niveau de loyer entre aussi en considération: plus il est faible, plus la décote sera interessante. De meme que l'age du locataire a son importance: s'il a plus de 70 ans et des revenus modestes, il sera impossible à deloger.
Une fiscalité qui dope le rendement
L'achat occupé ne bénéficie a priori d'aucun traitement fiscal de faveur. Lorsque les loyers n'excèdent pas 15.000€ brut par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Son avantage: une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers.
D'ou l'adoption du régime dit réel par beaucoup de propriétaires, qui leur permet de déduire le montant effectif de leurs charges, y compris les intérêts d'emprunt, et diminue donc l'assiette des revenus fonciers taxables, voire crée un déficit foncier qui peut alors être déduit des revenus globaux (dans la limite de 10.700€ par an). L'excédent reste déductible les 10 années suivantes.
Beaucoup de propriétaires utilisent ce dispositif et empruntent pour doper le rendement.
Nous vous avons déjà parlé du portail immobilier Appartements Paris (.org) qui est un site proposant entre autres la possibilité aux particuliers et aux agences de publier gratuitement leurs annonces en ligne.
Nous souhaitons dans ce poste vous présenter un des projets sur lesquels travail actuellement l'équipe d'Appartements Paris. Ce projet s'appel JOOMLA IMMOBILIER.
Joomla immobilier fait partie d’un projet inédit qu'ils pourraîentt nommer projet "CMS immobilier".
Le terme CMS signifie Content Management System. Les CMS sont des systèmes de gestion de contenu pour créer et mettre à jour des sites webs « prêts à l’emploi ».
L’existence de Joomla immobilier s’inscrit dans un projet visant à permettre à des internautes de tester différentes solutions immobilières en ligne basées sur des CMS : SPIP, Dotclear (voir leur projet Dotclear Immobilier), Cms Made Simple ... Et Joomla (...).
Voir l'article original sur Appartements Paris (.org)
Le salon de l'immobilier est l'occasion de faire un point sur le prix de l'immobilier.
Comme tous les indicateurs (et les prix des appartements) le montrent, l'évolution reste à la hausse et les prix continuent d'augmenter.
Mais tous les analystes et spécialistes de l'immobilier parlent d'un ralentissement de la hausse.
L'évolution en moyenne sur Paris et l'île de france est d'environ 10% alors qu'elle était de 15% les années précedentes.
Il ne s'agit pour l'instant que d'un ralentissement et les prix ne sont pas en train de baisser.
Le maintient à la hausse des prix peut s'expliquer , commme l'indique la chambre des notaires de Paris, par le fait que malgre les 37.000 biens qui ont été vendus en 2006, il manqueraity 10.000 logements par an.
Les acquéreurs doivent donc profiter des taux de crédit assez faibles en ce moment pour contre balancer les prix élevés de l'immobilier.
Faire des travaux aujourd'hui n'est plus si compliqué meme pour des non professionels. La deco d'interieur devient à la mode et toutes les cheines de télé ont leur propre émission de déco: conseils, astuces, bonnes adresses... il y en a pour tout le monde et tous les budgets.
Internet n'échappe bien sur pas à cet engoument pour les travaux et on ne compte plus les sites qui vous aident dans la réalisation de vos travaux.
L'enseigne Leroy Merlin vient de créer un site TOUTRENOVER.COM trés ludique et assez bien conçu pour aider à réaliser des travaux soi-même. Les conseils sont illustrés par des animations et bien sur par les produits de la marque! Le site reste cependant plus un gadget qu'un site de vente mais peut donner de bonnes idées.
Demandez quand même l'avis à des professionels pour certains gros travaux!
Depuis quelques mois l'Institut National de la consommation met en ligne un simulateur pour calculer la révision des loyers.
Il faut rappeler que lorsque le bail le prévoit, le loyer peut être révisé tous les ans à la date prévue dans le contrat ou à la date anniversaire, l'indice utilisé est celui du dernier trimestre de référence lors de la signature du bail.
Depuis le 1er janvier 2006 les loyers ne sont plus révisés sur la base de l'indice du cout de la construction (ICC) mais sur l'indice de réference des loyers (IRL), à l'exception des logements meublés pour lesquels on continue d'appliquer l'ICC.
Le propriétaire qui aurait oublié d'augmenter le loyer peut le faire à n'importe quel moment et peut demander un retard de loyers sur les 5 derniéres années.
Pour calculer la révision de son loyer, le locataire ne dvra renseigner que quelques éléments:
- la date de signature du bail
- le montant du loyer
- l'indice de référence
- le moi de la révision du loyer.
Un outil bien utile pour les locataires qui souhaitent anticiper sur les augmentations à venir et conserver un historique des loyers.
Si vous pensez ne pas avoir assez pour acheter un appartement dans le cadre d’un investissement il est tout de même possible de s’associer via une SCI (Société Civile Immobilière).
On vous conseillera souvent d’attendre d’être propriétaire de votre logement avant de faire des investissements, je ne suis pas d’accord avec cette philosophie, ce sont des années de capitalisation perdues. D’autant plus que votre capacité d’endettement ne diminue que de très peu car la banque prend en compte les revenus liés aux loyers que vous allez percevoir. Je vous ferai une interview que je mettrai en ligne d’une consultation d’un avocat sur comment et pourquoi créer une SCI.
Pour ma part je vais prendre mon propre exemple. Lorsque nous avons démarré avec Céline nous n’avions pas de grande réserve d’argent. On a donc décidé d’acheter un petit studio via une SCI associés à 50/50.
Nous avons acheté le studio 150 000€
Frais de notaire (sans commentaires) 11 000€
Petits travaux 3 000€
Nous avons emprunté à la banque 155 000€ (il est difficile d’emprunter plus de 100% de la valeur du bien mais c’est encore possible) ce qui entraîne un remboursement mensuel d’environ 800€ par mois. Nous avons loué l’appartement 700€ par mois sachant que le prix de la location est ré évalué tous les ans suivant l’indice INSEE.
Bilan
Nous avons déboursé chacun de notre tirelire 4 500€
Nous remboursons 50 € par mois (le prix d’un petit restaurant) chacun pour compléter les mensualités de la banque.
Potentiellement on peut attendre que l’appartement double son prix en 10 ans. Soit 300 000€
Rentabilité : 4500€ + 50 € x 5 x 12 = 7500 € chacun (dont 4500 tout de suite et 50 sur 5 ans le temps que le loyer augmente) pour un gain de 150 000€ chacun moins l’impôt sur les plus value. Vous avez donc multiplié par 20 votre investissement en 10 ans.
Tous ça pour dire que si vous n’avez pas assez pour acheter seul associez vous à 2 ou a plus via une SCI, la rentabilité à long terme est inégalable et les crédits bancaire sont beaucoup plus simple à obtenir.
Rénover un logement pour défiscaliser d'autres revenus: si vous etes deja propriétaire d'appartements loués, acheter un nouveau bien nécessitant des travaux permet de baisser l'imposition de vos revenus fonciers.
Le coût des travaux vient en déduction des revenus fonciers.
Il faut donc trouver des appartements en mauvais état à rénover. Mais, d'aprés Stéphane Jamin ,conseiller dans une agence du réseau ORPI, "on trouve de moins en moins de biens à refaire entièrement, le mieux est de faire le tour des agences" Attention quand même à vérifier qu'en ajoutant le coût des travaux vous ne paierez pas plus cher que pour un bien en bon état dans le même quartier.
Pour un premier investissement le dispositif Borloo (si vous n'avez encore jamais investi dans l'immobilier): consiste en un abattement spécifique de 30 ou 45% appliqué sur les loyers avant de les intégrer à votre revenu imposable.
Il y a des régles à respecter:
- les loyers sont plafonnés: selon les zones le plafond mensuel varie de 7,52€/m² à 15,90€/m² et ainsi les subventions de 20% à 40% pour un loyer dit intermédiare, d'autres plafonds s'appliquent pour les loyers dits social ou trés social
- engagement de location pendant une durée de 9 ans
- le locataire doit respecter des plafond de ressources
Tous ces engagements doivent être pris par convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) qui peut accorder des subventions (quelque soit le dispositif retenu).
Avantages de cet abbattement: seule une partie des loyers perçus est imposable, et ce dispositif est cumulable avec la déductibilité des travaux et du déficit fonciers, le régime Malraux, une subvention de l'ANAH.
Inconvenients: en pratiquant un loyer inférieur à celui du marché, vous baissez vos revenus locatifs, il faut donc que l'économie d'impôt soit supérieure à cette perte de loyers.
Pour défiscaliser des revenus autres que fonciers le régime Malraux: répond à certaines conditions
- il faut que le bien soit situé dans un secteur géographique précis (surtout au centre des villes historiques)
- seuls les travaux de rénovation ou d'amélioration sont déductibles
- le bien doit être loué pendant au moins 6 ans (mais je vous conseille de patienter 15 ans avant de le revendre afin d'éviter la plus-value)
A vous de choisir votre régime fiscal, et n'hesitez plus à investir!
J'ai eu la chance de rencontrer M.Philipe Cayol (ESPC 88) du groupe Bouygues immobilier en compagnie d’un des rédacteurs du journal des grandes écoles. Il m’a confié que la Pologne est un marché en pleine croissance.
« Le marché de l’immobilier en Pologne est très jeune. Jusqu’en 1993 la promotion immobilière relevait de la compétence de l’Etat. Autre particularisme, les logements sont livrés non finis. Il revient aux propriétaires d’assurer la finition de leur propriété. C’est pourquoi nous proposons un service tout compris. 98% des acquisitions en Pologne sont des jeunes primo accédant ».
Il y a selon lui de très bonnes affaires a réaliser en Pologne, mais plus généralement dans tous les pays d’Europe ou le marché de l’immobilier est neuf, dont des exemples pourraient être la Croatie ou la Bulgarie. Vous pouvez le contacter par mail à phc@bi-polska.pl Cela dit on peut encore faire de très bonnes plus value dans les pays du Magreb. Je vais essayer pour vous de faire une interview d'un spécialiste du Magreb, qui n'a pas révé d'un Riad au bord de la mer? De nombreux site d'annonces et voici un autre article assez interessant sur l'investissement immobilier en pologne.
Investir en immobilier dans un pays emmergeant serait-il une clé du succès?
PS : Je vous promet mes prochaines interviews seront en video.
Vous souhaitez vendre ou louer un appartement, la liste des diagnostics à fournir s'allonge. Connaissez-vous toutes les nouvelles obligations?
Six controles sont desormais obligatoires pour une transaction:
- L'amiante: cette obligation ne s'applique que pour les logements construits avant le 1er juillet 1997, le diagnostic mentionnant l'absence ou le présece d'amiante doit être annexé à toute promesse ou compromis de vente.
- Le plomb: ce diagnostic ne concerne que les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, et n'a une durée de vie que d'un an, et doit aussi être annexé à tout avant-contrat.
- Les termites: un arrêté prefectoral défini les zones contaminées par les termites, tous les immeubles situés dans ces zones doivent faire l'objet de ce diagnostic. Attention, sa durée de validité n'est que de 3 mois, il est donc souvent nécessaire de le réactualiser avant la signature définitive de la vente (délai de 3 mois environ entre l'avant-contrat et la vente).
- L'installation de gaz: obligatoire pour les habitations comportant une installation de plus de 15 ans (à l'exclusion des installations avec bouteille de gaz).
- Risques naturels et technologiques: ce diagnostic, obligatoire depuis le mois de juin, ne concerne que les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles.
- Le diagnostic performance énergétique: c'est le dernier né des certificats, il est obligatoire mais n'a qu'une valeur informative qui permet à l'acquéreur de connaître le montant prévisible des dépenses en matière de consommation d'énergie.
Seuls 3 de ces diagnostics sont obligatoires pour une location: le plomb, les risques naturels et technologiques et les performances énergetiques.
Ces mesures sont lourdes pour les vendeurs, mais permettent une meilleur protection des acquéreurs et des locataires qui se sentent rassurés et protégés.
Alors nouvelles contraintes ou mesures nécessaires?
La nouvelle tendance pour les jeunes et les moins jeunes : vivre sur une peniche. Les péniches ne sont pas chères à l'achat, il faut compter 40000€ pour une Peniche de 30 m² et jusqu'a 500000€ pour une Peniche de 200 m² habitable.
Oui mais attention il y a des subtilités.
- L'emplacement ou accotement dans le monde des penichards ne peut pas vous appartenir et par conséquent ne peut pas se vendre, c'est plutôt un droit de jouissance qui doit se renouveler tous les ans. Les berges sont considérées comme des routes et les accotements comme des places de parking, ils ne sont donc pas nominatifs.
- Le prix de l'accotement est de 200€ à 1000€ par mois selon la taille du bateau et de l'endroit.
- Il faut également vérifier qu'un branchement d'eau et d'EDF est disponible sinon le faire installé après autorisation
- Il faut également être bricoleur parce que la main d'oeuvre est très chère
- Il ne faut bien entendu ne pas oublier l'assurance, qui coûtera autour de 2000€/an
- Enfin il faut sortir le bateau de l'eau tous les 10 ans pour sonder la coque
Tout ça pour dire que la Peniche est un concept de vie très agréable mais pas vraiment un investissement rentable sans compter qu'il y a peu de chances que votre péniche prenne de la valeur comme un appartement peut le faire.
