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Plus que jamais, l’improvisation n’est pas de mise pour devenir propriétaire. Bien sûr, à chaque visite, vous allez vous interroger : cet appartement est-il bien orienté, son plan fonctionnel… ? Mais aujourd’hui cette démarche classique doit se doubler d’une véritable étude de marché. L’objectif : adapter la superficie du logement ou sa localisation à son budget. Locataires dans le 11e arrondissement à Paris, Benoît et Mariette ont ainsi décidé de s’installer à Meudon, 25% moins cher.

 

La démarche est révélatrice : les prix de l’immobilier poussent les acheteurs à s’installer de plus en plus loin des coeurs de ville, jusque dans les campagnes. Ainsi, dans les environs de Libourne, mais à proximité de l’autoroute qui met Bordeaux à une heure de trajet, les projets de lotissements fleurissent. A 40 000 euros le terrain, les accédants sont tentés. Mais en optant pour un tel site, l’acheteur oublie de comptabiliser les nouvelles dépenses induites par son choix (coût du transport, parking, frais de garde des enfants…). Par ailleurs, le potentiel de valorisation de l’investissement est plus incertain. Or, il faut toujours penser à la revente quand on achète. Mieux vaut donc privilégier le périmètre d’une agglomération où vous pourrez bénéficier d’un réseau de transports et d’équipements.

Les impôts locaux sont aussi un critère déterminant. L’enquête de l’Observatoire statistiques et finances locales (SFL-Forum) fait état d’écarts importants. Nîmes affiche ainsi un taux de taxe foncière de 49,49%, Amiens de 47,20%, tandis que Cannes se contente de 27,41% et Lyon de 24,12%. Des différences semblables existent à l’intérieur d’une même agglomération. Sachez aussi que le coût des impôts locaux sera d’autant plus élevé que vous achetez un bien récent ou qui a fait l’objet de travaux. La valeur cadastrale servant de base au calcul est alors mieux actualisée.

Pour échapper pendant deux années à la taxe foncière, vous pouvez opter pour un logement neuf. Les prix ne sont pas toujours beaucoup plus chers que l’ancien. De plus, municipalités et promoteurs donnent des coups de pouce pour faciliter l’acquisition. A Montpellier, les primo-accédants, dont le revenu est inférieur à 125% du plafond du prêt à taux zéro, bénéficient de tarifs préférentiels, soit entre 2 000 et 2 300 euros le mètre carré au lieu de 3 000 à 3 750 euros le mètre carré. De son côté, le promoteur Nexity dispense ses clients de moins de trente ans du dépôt de garantie (en général 5% du prix de vente) à verser lors de la réservation.

Côté financement, la première étape passe par le prêt à taux zéro (PTZ). Dans la limite de plafonds de revenus, il est accordé aussi bien pour un logement neuf qu’ancien. Une famille de cinq personnes habitant la région parisienne ou la Côte d’Azur peut prétendre à un prêt de 27 000 euros si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 51 900 euros. Plusieurs municipalités – Nantes est la dernière en date – abondent le PTZ. De plus, ce prêt entre dans l’apport personnel. Il augmente donc d’autant votre capacité d’emprunt (en général 30% de vos revenus hors crédit en cours). Par ailleurs, si vous souscrivez plusieurs prêts de petits montants (1% logement, mutuelle…), demandez à la banque de lisser ces différents crédits en une mensualité constante. «Grâce au lissage on peut faire passer le budget de 100 000 à 120 000 euros», explique Frédéric Torre de l’agence du Crédit Foncier de Strasbourg.

Deuxième arme pour obtenir un financement maximum : un taux d’emprunt canon. Mais là aussi, pas question de prendre trop de risques. Les taux fixes sont encore très intéressants aujourd’hui. L’offre des grands réseaux s’échelonne de 3,80% à 4,30% sur vingt ans, tandis que les propositions des courtiers démarrent à 3,30%. Mais d’autres formules peuvent également être attractives. Il s’agit notamment du prêt à taux capé +1. Le principe : le taux de départ, fixé en général pour une année, est susceptible d’évoluer mais ne pourra augmenter de plus d’un point. «Pour un très bon profil, on peut ainsi obtenir un taux à 2,95% sur vingt-cinq ans, fixe pendant deux ans et qui ensuite ne pourra dépasser 3,95%», explique Stéphane Busson du courtier Agavic. Vous pouvez aussi jouer sur les deux tableaux, en souscrivant pour le même crédit une partie à taux fixe et une partie à taux variable. «Un montage intéressant si l’on souhaite renouveler régulièrement des remboursements anticipés grâce à des primes ou bien à son plan d’épargne entreprise», détaille Ari Bitton, directeur associé d’AB Courtage.Enfin, l’allongement de la durée du crédit permet d’obtenir un financement plus important. Aujourd’hui 25% des emprunteurs s’endettent sur vingt-cinq ans, contre seulement 2% en 2002. L’UCB vient même de lancer un crédit sur trente-cinq ans. Mais gare au coût lié à l’allongement de la durée (voir encadré) !

Néanmoins, pour que cette option ne se retourne pas contre vous, nous vous conseillons de négocier un crédit souple et sans risque pour votre budget. Demandez, par exemple, la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé qui sont demandées pour un prêt à taux fixe. Si vous avez besoin de vendre ou si vous héritez de votre oncle d’Amérique vous éviterez de reverser à la banque 3% du capital restant dû. Vérifiez également les conditions d’un remboursement partiel. La plupart des crédits à taux fixes offrent également la possibilité de moduler les mensualités à la hausse ou à la baisse. «Si vous avez moins de rentrée d’argent, cette marge de manoeuvre vous évitera de souscrire un crédit à la consommation beaucoup plus onéreux», précise Joël Boumendil directeur général d’ACE. Le Crédit Agricole permet, par exemple, de faire varier jusqu’à 30% le montant de la mensualité. En revanche, ce type de souplesse est payant au Crédit Foncier. Parfois, il est également possible de suspendre le paiement des mensualités pour les reporter en fin de prêt. C’est possible à la Société Générale, mais vous continuerez de payer les intérêts sur le capital restant dû. Enfin, si vous empruntez un montant important, demandez à pouvoir le transférer sur un autre bien. Si vous devez déménager et racheter une autre habitation, vous conserverez ainsi le même taux et ferez l’économie du 1% de frais d’un nouveau dossier.