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Une décote avantageuse à l'achat

Un logement occupé est dans 95% des cas un logement de trés bonne qualité, bien entretenu, puisqu'il fait souvent partie du patrimoine d'un institutionnel, généralement beaucoup plus strict qu'un propriétaire surr ces questions.

D'ou, pour le bien, un risque de dépréciation quasi inexistant et une plus value pratiquement assurée.

Autre atout: le prix. A qualité égale, un appartement occupé se vend 5 à 10% moins cher qu'un bien libre. Le taux de la décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant à courir: plus la durée du bail est lointaine, plus la décote est importante.

Le niveau de loyer entre aussi en considération: plus il est faible, plus la décote sera interessante. De meme que l'age du locataire a son importance: s'il a plus de 70 ans et des revenus modestes, il sera impossible à deloger.

 Une fiscalité qui dope le rendement

L'achat occupé ne bénéficie a priori d'aucun traitement fiscal de faveur. Lorsque les loyers n'excèdent pas 15.000€ brut par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Son avantage: une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers.

D'ou l'adoption du régime dit réel par beaucoup de propriétaires, qui leur permet de déduire le montant effectif de leurs charges, y compris les intérêts d'emprunt, et diminue donc l'assiette des revenus fonciers taxables, voire crée un déficit foncier qui peut alors être déduit des revenus globaux (dans la limite de 10.700€ par an). L'excédent reste déductible les 10 années suivantes.

Beaucoup de propriétaires utilisent ce dispositif et empruntent pour doper le rendement.

 

 

LEUR ALLIANCE est désormais scellée. Nexity et les Caisses d'épargne ont présenté hier en grande pompe leur rapprochement. Le promoteur et la banque mutualiste veulent créer ensemble une « grande maison de l'immobilier », selon l'expression d'Alain Dinin, PDG de Nexity. L'opération consacre une « vision partagée du marché », qu'il s'agisse des besoins des particuliers évalués à 500 000 logements, de la demande des entreprises ou de celle des collectivités locales. À eux deux, Nexity et l'Écureuil, qui compte 26 millions de clients particuliers, veulent proposer une offre complète, de la distribution à la promotion en passant par le financement immobilier et le renouvellement urbain. Avec, à la clé, des synergies de revenus. Mais il ne s'agit pas pour autant de passer devant le maire. Les relations seront privilégiées mais « non exclusives ».

Concrètement, l'Écureuil détiendra 38,2 % du capital de Nexity, avant de grimper à 40 % d'ici à la fin de l'année. La banque mutualiste devient ainsi le premier actionnaire du promoteur, devant ses dirigeants et salariés (10,8 %) et la Caisses des dépôts (5,7 %). En contrepartie, les Caisses d'épargne apporteront 25 % du Crédit foncier (filiale de l'Écureuil), la totalité de GCE Immobilier (Keops, Arthur L'Optimist, Lamy, etc.) ainsi que 32,1 % de la foncière Eurosic. Des apports valorisés à 1,3 milliard d'euros. Un montant qui correspond à l'augmentation de capital de Nexity, dont la capitalisation boursière s'élèvera à 3,3 milliards d'euros. L'opération sera soumise aux actionnaires de Nexity le 16 juillet prochain.

Force de frappe renforcée
Nexity, qui devient le « premier acteur intégré des métiers de l'immobilier », table cette année sur un bénéfice net supérieur à 220 millions d'euros. « Nous doublons les perspectives de croissance de ce groupe à travers cette opération », s'est félicité Hervé Denize, directeur général délégué de Nexity. À l'horizon 2012, le groupe espère porter sa part de marché en promotion logement de 10 % à 14 %. En gestion de biens, grâce à l'apport de Lamy, il devrait être « premier ex aequo » en chiffre d'affaires avec Foncia. De son côté, l'Écureuil devrait pouvoir distribuer trois milliards d'euros supplémentaires de prêts immobiliers aux particuliers grâce au réseau de Nexity. À eux deux, ils devraient mettre en oeuvre 100 000 m² supplémentaires de projets tertiaires.
Avec une force de frappe renforcée, Nexity n'exclut pas des acquisitions. Interrogé sur l'éventuelle mise en vente du courtier Meilleurtaux.com, Alain Dinin a déclaré qu'à l'avenir, « il n'est pas question qu'un sujet immobilier soit en vente » sans que le groupe ne l'étudie.
À 56 ans, Alain Dinin reste à la tête de Nexity. Il fait son entrée au comité exécutif des Caisses d'épargne. De leur côté, les Caisses d'épargne détiendront quatre sièges sur onze au conseil de Nexity. Charles Milhaud, président de l'Écureuil, devient vice-président du groupe immobilier.
Cela faisait plus de deux ans qu'Alain Dinin réfléchissait à des solutions d'adossement. L'an passé, l'option Vinci s'était soldée par un fiasco. La piste Icade, filiale de la Caisse des dépôts, avait ensuite été brièvement envisagée.
Les premiers échanges entre Nicolas Mérindol, directeur général des Caisses d'épargne, et Alain Dinin remontent à l'automne dernier. Ils auraient débuté sur un parcours de golf. Les deux hommes envisageaient un mariage entre le Crédit foncier et Nexity. L'adoption d'un « plan B » moins ambitieux, baptisé « Palladio », a finalement permis aux deux groupes de résoudre les problèmes de valorisation ainsi que les réticences de la commission bancaire.
La convergence entre banque et immobilier n'en est qu'à ses débuts. BNP Paribas a lancé son réseau d'Espaces immobiliers, l'Écureuil est devenu actionnaire des agences Arthur, et le Crédit agricole a créé sa marque, Square Habitat. En début d'année, c'était au tour des Banques populaires de souffler Foncia à l'Écureuil.

Nous avons parlé dans un précédent post des diagnostics. A partir du 1er juillet 2007 et pour tout nouveau bail, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devra être joint au contrat de location. Cette obligation d’information permettra aux locataires de comparer différents logements en matière de consommation énergétique et d’anticiper les charges de chauffage et de production d’eau chaude.
Après l’Etat de Risques Naturels et Technologiques, le Diagnostic de Performance Energétique vient renforcer le dispositif d’informations destinées aux locataires. Ces deux diagnostics sont à annexer au contrat de location au moment de la signature.

Le réseau ORPI (1er réseau d'imobilier avec 1350 agences) et le CREDOC viennent de concocter un baromètre de l'immobilier en passant au crible les avis des consommateurs de logements de 7 grandes villes françaises.

D'aprés cette enquête, le logement reste le 1er poste de dépenses des ménages.

53% des Français ont deja eu affaire à une agence immobilière et 73% déclarent en avoir été satisfaits. Pour les personnes interrogées, les agences permettent un gain de temps (50%) et l'accés a une offre de biens plus large (49%).

Cette étude montre aussi que 53% des Français pensent que les prix vont continuer a grimper. En cas de hausse, 26% des Français sont toujours prêts à investir. Seuls 6% prevoient une baisse...

Une petite appli sympa développée par MSN (comme quoi tout le monde s'intéresse à l'immobilier) pour savoir quels sont les prix de l'immobilier dans votre région.

 

 

J'ai fais deux acquisitions immobiliere à 3 mois d'intervale. Pour la première ma trés jolie banquiaire m'a offert au taux inferieur à 4% hors assurance or seulement 3 mois aprés elle m'a annoncé que le taux qu'elle pouvait m'offrir etait de 5%. 

Le crédit immobilier suit la tendance haussière des taux courts comme des taux longs sur les marchés financiers. Résultat : une augmentation moyenne de 0,15 % à 0,20 % du prix des prêts.

Lentement, mais sûrement, le prix de l’argent remonte. Le courtier en prêts immobilier Meilleurtaux observe que sur les marchés financiers, « le taux d'intérêt à 1 an, qui se situait à 2,75 % début janvier 2006, a atteint 4,29 % le 27 avril 2007. Cette hausse très importante de 1,54 point a un impact immédiat sur les prêts à taux révisable ». Les taux d’intérêt à long terme, eux, progressent plus modérément.

L’Obligation assimilable du Trésor à 10 ans, sur laquelle sont basés les prêts à taux fixes, atteint 4,38 % le 23 mai, contre 3,28 % début 2006. Résultat : sur vingt ans, les crédits révisables valent en moyenne 4,10 %, les fixes s’établissant à 4,20 %. Quant à l’avenir, « il probable que les taux vont augmenter légèrement jusqu’en juin 2007. Ils pourraient ensuite continuer de monter de manière progressive (environ 0,20 %) durant la deuxième moitié de l’année 2007 », prévoit Meilleurtaux.

L’impact de ce timide mouvement sur les mensualités sera limité. « Pour un crédit de 150 000 € sur vingt-cinq ans, l’augmentation des mensualités n’atteindra que 17 € environ : elles passeront de 845 € actuellement à 862 € fin 2007 », estime le courtier.

Nous vous avons déjà parlé du portail immobilier Appartements Paris (.org) qui est un site proposant entre autres la possibilité aux particuliers et aux agences de publier gratuitement leurs annonces en ligne.

Nous souhaitons dans ce poste vous présenter un des projets sur lesquels travail actuellement l'équipe d'Appartements Paris. Ce projet s'appel JOOMLA IMMOBILIER.

Joomla immobilier fait partie d’un projet inédit qu'ils pourraîentt nommer projet "CMS immobilier".
Le terme CMS signifie Content Management System. Les CMS sont des systèmes de gestion de contenu pour créer et mettre à jour des sites webs « prêts à l’emploi ».
L’existence de Joomla immobilier s’inscrit dans un projet visant à permettre à des internautes de tester différentes solutions immobilières en ligne basées sur des CMS : SPIP, Dotclear (voir leur projet Dotclear Immobilier), Cms Made Simple ... Et Joomla (...).

Voir l'article original sur Appartements Paris (.org)

L'annonce par le président Nicolas Sarkozy d'une déduction fiscale pour les emprunts immobiliers en cours en vue de l'achat d'une résidence principale a suscité mercredi des réserves des professionnels et des critiques dans les milieux politiques, à gauche et au centre.

Nicolas Sarkozy reste ferme. Le nouveau locataire de l'Elysée a déclaré mardi soir que tous les titulaires d'un emprunt immobilier pourraient en déduire les intérêts de leur revenu imposable. "Cette déduction, je l'ai promise et je la ferai, parce que je veux une France de propriétaires. Les intérêts seront déductibles à partir du jour où la loi sera votée et cette déduction, comme je m'y suis engagé, s'appliquera à tous les emprunts en cours, comme il est naturel, normal et juste", a-t-il dit lors d'une réunion publique au Havre. Nicolas Sarkozy contredit ainsi son ministre du Budget et des Comptes publics, Eric Woerth, qui avait avancé la semaine dernière que seuls les emprunts relatifs à un achat matérialisé après le 6 mai seraient concernés. Le ministre du Budget a cependant nié tout cafouillage gouvernemental sur cette question. "Le président s'est exprimé hier. Les choses sont très, très claires", a dit Eric Woerth à l'issue du conseil des ministres. "On verra sur les précisions", a-t-il ajouté. La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a salué l'annonce présidentielle, tout en conseillant d'importants aménagements afin d'en assurer l'équité. "Une telle mesure, libérant du pouvoir d'achat, ne peut être que favorable à une croissance qui, à terme, bénéficiera aux ménages désireux d'accéder à la propriété", dit-elle dans un communiqué. La FNAIM demande toutefois au gouvernement de préciser les modalités. En effet, souligne-t-elle, on ignore encore si le gain serait ou non plafonné - un plafond équivalent à 20% du montant des intérêts a été évoqué - et combien de temps les contribuables pourraient bénéficier du dispositif. Le Parti socialiste a replacé l'annonce dans le contexte de la campagne électorale des législatives, jugé qu'elle produirait mécaniquement une hausse des prix de l'immobilier et déploré le coup porté au déficit du budget de l'Etat. Suivant son périmètre et ses modalités, le coût de la mesure pour le budget de l'Etat est évalué entre deux et dix milliards d'euros par an, selon plusieurs spécialistes cités dans la presse mercredi. Ségolène Royal a vu dans l'annonce présidentielle une "improvisation quand même assez étrange et démagogique". François Hollande, premier secrétaire du PS, a de même demandé que "cessent ces mouvements d'annonce et de contre-annonces". S'exprimant sur Europe 1, il a souhaité qu'avant les élections législatives, "on nous dise quelle est la mesure, quel est son montant, quel est le plafond de la déduction, quelle est la durée de la déduction et quel est le coût pour les finances publiques." Le président du Mouvement démocrate, François Bayrou, a estimé de son côté que, même si le président Nicolas Sarkozy ne faisait que respecter ses promesses, cette mesure n'était pas bonne car elle risquait de faire monter les prix du logement. Ce débat se situe dans un contexte difficile pour le secteur de la construction. Le nombre de permis de construire en France a progressé de 0,1% sur les trois mois à fin avril, selon des chiffres publiés mercredi par le ministère de l'Equipement. Les mises en chantier, elles, plongent de 9,5% pour la même période et marquent un recul de 2,8% sur un an.