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Une décote avantageuse à l'achat
Un logement occupé est dans 95% des cas un logement de trés bonne qualité, bien entretenu, puisqu'il fait souvent partie du patrimoine d'un institutionnel, généralement beaucoup plus strict qu'un propriétaire surr ces questions.
D'ou, pour le bien, un risque de dépréciation quasi inexistant et une plus value pratiquement assurée.
Autre atout: le prix. A qualité égale, un appartement occupé se vend 5 à 10% moins cher qu'un bien libre. Le taux de la décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant à courir: plus la durée du bail est lointaine, plus la décote est importante.
Le niveau de loyer entre aussi en considération: plus il est faible, plus la décote sera interessante. De meme que l'age du locataire a son importance: s'il a plus de 70 ans et des revenus modestes, il sera impossible à deloger.
Une fiscalité qui dope le rendement
L'achat occupé ne bénéficie a priori d'aucun traitement fiscal de faveur. Lorsque les loyers n'excèdent pas 15.000€ brut par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Son avantage: une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers.
D'ou l'adoption du régime dit réel par beaucoup de propriétaires, qui leur permet de déduire le montant effectif de leurs charges, y compris les intérêts d'emprunt, et diminue donc l'assiette des revenus fonciers taxables, voire crée un déficit foncier qui peut alors être déduit des revenus globaux (dans la limite de 10.700€ par an). L'excédent reste déductible les 10 années suivantes.
Beaucoup de propriétaires utilisent ce dispositif et empruntent pour doper le rendement.
Comme tous les ans se tient à Paris Porte Maillot le Salon National de l'Immobilier du 22 au 25 mars.
La plupart des acteurs du monde immobilier sont représentés: agences immobilières, promoteurs, réseaux d'immobilier d'entreprise, chmabre dew notaires, banques... Des conferences sur des thèmes trés variés sont organisées.
Allez y si vous avez des projets immobiliers à plus ou moins long terme, ou jusy=te pour des infos et des conseils, il est toujours interessant de pouvoir rencontrer des agences, des banques et des notaires au même endroit!
Des invitations sont disponibles sur le site du salon!
Ailin Greaf définit par Business Week comme la premiere millionaire virtuelle. Le jeu est bien virtuel mais les gains semblent bien réels.
Dés sa naissance, la notion de la réalité lui joue un tour. Sa carte d'identité chinoise indique qu'elle est née en 1972. Ailin Greaf sur Second Life (Anshe Chung de son vrai nom) construit des demeures virtuelles dans Second life. Les joueurs les trouvent tellement belles qu'ils sont prêts à verser des dizaines de Linden pour faire vivre leurs avatars dans ces maisons. Tous les styles sont possibles : asiatique, mediterranéen, allemeand et même gothique. Ailin consacre son temps libre a son entreprise (anschechung.com) et emploie une vingtaine de disigners. Elle vend toutes ses maison aux enchères.
Sa règle d'or : ne jamais dépenser sur Second Life plus de Linden qu'elle n'en gagne, pas de credit.Un système avec lequel elle a dépassé 190 000 € de chiffre d'affaire en 2006.
Seul bémol elle regrette de ne plus avoir le temps de "jouer et de tisser des liens sociaux" sur Second Life.
Si vous pensez ne pas avoir assez pour acheter un appartement dans le cadre d’un investissement il est tout de même possible de s’associer via une SCI (Société Civile Immobilière).
On vous conseillera souvent d’attendre d’être propriétaire de votre logement avant de faire des investissements, je ne suis pas d’accord avec cette philosophie, ce sont des années de capitalisation perdues. D’autant plus que votre capacité d’endettement ne diminue que de très peu car la banque prend en compte les revenus liés aux loyers que vous allez percevoir. Je vous ferai une interview que je mettrai en ligne d’une consultation d’un avocat sur comment et pourquoi créer une SCI.
Pour ma part je vais prendre mon propre exemple. Lorsque nous avons démarré avec Céline nous n’avions pas de grande réserve d’argent. On a donc décidé d’acheter un petit studio via une SCI associés à 50/50.
Nous avons acheté le studio 150 000€
Frais de notaire (sans commentaires) 11 000€
Petits travaux 3 000€
Nous avons emprunté à la banque 155 000€ (il est difficile d’emprunter plus de 100% de la valeur du bien mais c’est encore possible) ce qui entraîne un remboursement mensuel d’environ 800€ par mois. Nous avons loué l’appartement 700€ par mois sachant que le prix de la location est ré évalué tous les ans suivant l’indice INSEE.
Bilan
Nous avons déboursé chacun de notre tirelire 4 500€
Nous remboursons 50 € par mois (le prix d’un petit restaurant) chacun pour compléter les mensualités de la banque.
Potentiellement on peut attendre que l’appartement double son prix en 10 ans. Soit 300 000€
Rentabilité : 4500€ + 50 € x 5 x 12 = 7500 € chacun (dont 4500 tout de suite et 50 sur 5 ans le temps que le loyer augmente) pour un gain de 150 000€ chacun moins l’impôt sur les plus value. Vous avez donc multiplié par 20 votre investissement en 10 ans.
Tous ça pour dire que si vous n’avez pas assez pour acheter seul associez vous à 2 ou a plus via une SCI, la rentabilité à long terme est inégalable et les crédits bancaire sont beaucoup plus simple à obtenir.
Rénover un logement pour défiscaliser d'autres revenus: si vous etes deja propriétaire d'appartements loués, acheter un nouveau bien nécessitant des travaux permet de baisser l'imposition de vos revenus fonciers.
Le coût des travaux vient en déduction des revenus fonciers.
Il faut donc trouver des appartements en mauvais état à rénover. Mais, d'aprés Stéphane Jamin ,conseiller dans une agence du réseau ORPI, "on trouve de moins en moins de biens à refaire entièrement, le mieux est de faire le tour des agences" Attention quand même à vérifier qu'en ajoutant le coût des travaux vous ne paierez pas plus cher que pour un bien en bon état dans le même quartier.
Pour un premier investissement le dispositif Borloo (si vous n'avez encore jamais investi dans l'immobilier): consiste en un abattement spécifique de 30 ou 45% appliqué sur les loyers avant de les intégrer à votre revenu imposable.
Il y a des régles à respecter:
- les loyers sont plafonnés: selon les zones le plafond mensuel varie de 7,52€/m² à 15,90€/m² et ainsi les subventions de 20% à 40% pour un loyer dit intermédiare, d'autres plafonds s'appliquent pour les loyers dits social ou trés social
- engagement de location pendant une durée de 9 ans
- le locataire doit respecter des plafond de ressources
Tous ces engagements doivent être pris par convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) qui peut accorder des subventions (quelque soit le dispositif retenu).
Avantages de cet abbattement: seule une partie des loyers perçus est imposable, et ce dispositif est cumulable avec la déductibilité des travaux et du déficit fonciers, le régime Malraux, une subvention de l'ANAH.
Inconvenients: en pratiquant un loyer inférieur à celui du marché, vous baissez vos revenus locatifs, il faut donc que l'économie d'impôt soit supérieure à cette perte de loyers.
Pour défiscaliser des revenus autres que fonciers le régime Malraux: répond à certaines conditions
- il faut que le bien soit situé dans un secteur géographique précis (surtout au centre des villes historiques)
- seuls les travaux de rénovation ou d'amélioration sont déductibles
- le bien doit être loué pendant au moins 6 ans (mais je vous conseille de patienter 15 ans avant de le revendre afin d'éviter la plus-value)
A vous de choisir votre régime fiscal, et n'hesitez plus à investir!
J'ai eu la chance de rencontrer M.Philipe Cayol (ESPC 88) du groupe Bouygues immobilier en compagnie d’un des rédacteurs du journal des grandes écoles. Il m’a confié que la Pologne est un marché en pleine croissance.
« Le marché de l’immobilier en Pologne est très jeune. Jusqu’en 1993 la promotion immobilière relevait de la compétence de l’Etat. Autre particularisme, les logements sont livrés non finis. Il revient aux propriétaires d’assurer la finition de leur propriété. C’est pourquoi nous proposons un service tout compris. 98% des acquisitions en Pologne sont des jeunes primo accédant ».
Il y a selon lui de très bonnes affaires a réaliser en Pologne, mais plus généralement dans tous les pays d’Europe ou le marché de l’immobilier est neuf, dont des exemples pourraient être la Croatie ou la Bulgarie. Vous pouvez le contacter par mail à phc@bi-polska.pl Cela dit on peut encore faire de très bonnes plus value dans les pays du Magreb. Je vais essayer pour vous de faire une interview d'un spécialiste du Magreb, qui n'a pas révé d'un Riad au bord de la mer? De nombreux site d'annonces et voici un autre article assez interessant sur l'investissement immobilier en pologne.
Investir en immobilier dans un pays emmergeant serait-il une clé du succès?
PS : Je vous promet mes prochaines interviews seront en video.
L'idée pour nous est de présenter une vision différente de l'immobilier.
Nous allons pour cela vous présenter des interivews d'acteur du marché, les conseils pratiques, les points juridiques a ne pas négliger, les opportunités d'investissement.
