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Une décote avantageuse à l'achat

Un logement occupé est dans 95% des cas un logement de trés bonne qualité, bien entretenu, puisqu'il fait souvent partie du patrimoine d'un institutionnel, généralement beaucoup plus strict qu'un propriétaire surr ces questions.

D'ou, pour le bien, un risque de dépréciation quasi inexistant et une plus value pratiquement assurée.

Autre atout: le prix. A qualité égale, un appartement occupé se vend 5 à 10% moins cher qu'un bien libre. Le taux de la décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant à courir: plus la durée du bail est lointaine, plus la décote est importante.

Le niveau de loyer entre aussi en considération: plus il est faible, plus la décote sera interessante. De meme que l'age du locataire a son importance: s'il a plus de 70 ans et des revenus modestes, il sera impossible à deloger.

 Une fiscalité qui dope le rendement

L'achat occupé ne bénéficie a priori d'aucun traitement fiscal de faveur. Lorsque les loyers n'excèdent pas 15.000€ brut par an, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Son avantage: une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers.

D'ou l'adoption du régime dit réel par beaucoup de propriétaires, qui leur permet de déduire le montant effectif de leurs charges, y compris les intérêts d'emprunt, et diminue donc l'assiette des revenus fonciers taxables, voire crée un déficit foncier qui peut alors être déduit des revenus globaux (dans la limite de 10.700€ par an). L'excédent reste déductible les 10 années suivantes.

Beaucoup de propriétaires utilisent ce dispositif et empruntent pour doper le rendement.